وکیل ملکی مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا شخصی که ملک به او منتقل گردیده و این در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. و هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. سند بر دو نوع است عادی یا رسمی.
در وهله اول با توجه به قدرت اثباتی و اجرایی سند رسمی ممکن است این نظر به ذهن متبادر شود که سند عادی هیچوقت نمی تواند اعتبار سند رسمی را زیر سوال برد.منتها یک استثنا وجود دارد وآن جایی است که سند عادی سابق بر سند رسمی باشد. در اینجا اگر تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد دادگاه دارنده سند عادی را مالک تشخیص داده و به این ترتیب سند عادی یک سند رسمی را باطل می کند.
جهت ابطال سند رسمی باید دعوای ابطال سند مطرح نمود. سند ملکی به انحاءمختلف ممکن است ارزش خود را از دست داده و بی اعتبار شود. ممکن است این امر به درخواست صاحب ملک و یا بنا به حکم دادگاه و گاهی با انتقال مالکیت یا هر دلیل دیگری باطل شود و ارزش خود را از دست بدهد. یکی از دلایلی که می توان بی اعتباری سند را درخواست نمود این است که سند یکی از شرایط صحت مندرج در ماده۱۹۰قانون مدنی را نداشته باشد. مانند این که فروشنده یا خریدار اهلیت نداشته باشد یا مال مورد انتقال متعلق به فروشنده نباشد.